Wiele gmin w Polsce aktualizuje operaty szacunkowe wartości gruntów gminy. Efekt jest niemiły dla użytkowników wieczystych gruntów, a więc dla bardzo wielu właścicieli lokali opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów rosną nawet dziesięciokrotnie. Najlepszym wyjściem z takiej sytuacji jest zamiana prawa do użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności.
Jeśli wartość gruntów nie była aktualizowana w ostatnich latach, to rzeczywiście różnica będzie duża, gdyż w latach 2006-2008 mieliśmy do czynienia na rynku nieruchomości z bańką spekulacyjną, która znacznie wywindowała ich ceny.
(...) ______________________________________________________________________________ Pełny tekst artykułu Seweryna Chwałka dostępny jest w nr. 3/2009 miesięcznika Wspólnota Mieszkaniowa
Kontrola stanu technicznego kominów obowiązkiem zarządcy
Przepisy ustawy Prawo Budowlane, art. 62 ust. 1, zobowiązują zarządców oraz właścicieli budynków wielorodzinnych i domów jednorodzinnych do przeprowadzenia okresowej ich kontroli- raz w roku oraz co pięć lat. W zakres kontroli wchodzi sprawdzanie drożności przewodów wentylacyjnych, dymowych, spalinowych. Zgodnie więc z prawem, w każdym budynku raz w roku kominiarze muszą sprawdzić stan techniczny przewodów kominowych i w razie potrzeby oczyścić je, a co pięć lat dokonać ich inwentaryzacji. Sprawdzają wtedy, czy na przykład nikt nie przerobił instalacji na własną rękę. Po kontroli zarządcy i właściciele mają obowiązek usunięcia stwierdzonych uszkodzeń, które mogłyby spowodować zagrożenie zdrowia lub życia ludzi- zatrucie gazem, albo bezpieczeństwo mienia- pożar, wybuch. Uszkodzenia powinny być wymienione w protokole z kontroli, a kopia protokołu musi trafić do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.
(...) _____________________________________________________________________________ Pełny tekst artykułu dostępny jest w nr. 2/2009 miesięcznika Administrator
Ustawa o własności lokali nie zawiera
żadnych przepisów mówiących o tym, jak ma wyglądać rezygnacja z funkcji
członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Oznacza to, że wspólnoty mogą
w swoich statutach przyjąć rozmaite rozwiązania.
Pełnienie funkcji członka zarządu jest dobrowolne i nikt nikogo nie
może do tego zmusić. Tym samym nie jest dopuszczalna sytuacja, w której
np. zebranie właścicieli podejmie uchwałę niewyrażającą zgody na
rezygnację przez daną osobę z zajmowanej funkcji
Licencja w pracy zarządcy nieruchomości - czy warto ją mieć?
Od stycznia 2008 roku zmieniły się przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w części dotyczącej wykonywania zawodów opisanych w ww. ustawie, w tym zawodu zarządcy nieruchomościami. Nowelizacja zmieniła wymagania, jakie muszą spełniać osoby ubiegające się o nadanie licencji, wprowadzając m.in. konieczność posiadania: wyższego wykształcenia (poprzednio wystarczyło wykształcenie średnie) oraz ukończonych studiów podyplomowych w zakresie zarządzania nieruchomościami i praktyki zawodowej (dotychczas wystarczył kurs specjalistyczny oraz praktyka zawodowa). Zasadniczą zmianą jest nadawanie licencji po spełnieniu ustawowych wymagań, bez konieczności zdawania egzaminu, który był największym sitem selekcyjnym ograniczającym dostęp do zawodu zarządcy.
Z dniem 31 grudnia 2007 r. zmianie uległy także przepisy wykonawcze do znowelizowanej ustawy stanowiące, że osoby, które nie spełniają nowo obowiązujących wymogów ustawowych, ponieważ posiadają tylko wykształcenie średnie lub mając wykształcenie wyższe, ukończyły jedynie kurs specjalistyczny, a nie studia podyplomowe, zostały zobowiązane przepisem art. 9 znowelizowanej ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. do złożenia wniosku o dopuszczenie do postępowania kwalifikacyjnego do dnia 31 grudnia 2007 r. oraz do przejścia z wynikiem pozytywnym postępowania kwalifikacyjnego (w tym egzaminu) do dnia 31 grudnia 2008 r.
Pozostaje pytanie, kto faktycznie powinien mieć licencję oraz czy jej posiadanie w znaczący sposób wpływa na wizerunek i wartość kandydata w oczach potencjalnego pracodawcy.
(...)
Pełny tekst artykułu autorstwa Anny Czyż dostępny jest w nr. 11/2008 miesięcznika Administrator.
Koszty stałe i zmienne w rozliczeniu opłat za ciepło do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej
Za co płacimy dostawcy ciepła?
Dostawca ciepła, którym jest przedsiębiorstwo energetyczne zarządzające siecią ciepłowniczą, pobiera opłaty zgodnie z taryfą i cennikiem zatwierdzonym przez Urząd Regulacji Energetyki na wniosek tegoż przedsiębiorstwa. Przepisem regulującym to zagadnienie jest Rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 9 października 2006 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło (DzU z 2006 r., nr 193, póz. 1423).
(...)
Pełny tekst artykułu autorstwa Olgierda Romanowskiego dostępny jest w nr. 10/2008 miesięcznika Administrator.
Dokumentacja prowadzona przez wspólnotę mieszkaniową
Ustawa o własności lokali obliguje wspólnotę mieszkaniową do prowadzenia dokumentacji techniczno-budowlanej, statutowej i finansowej.
Dokumentacja techniczno-budowlana
Ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (DzU z 1 września 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.) w rozdziale 6 zatytułowanym Utrzymanie obiektów budowlanych nakłada na właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych obowiązki związane z utrzymaniem i użytkowaniem obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, a w szczególności - prawidłowe zaopatrzenie w wodę, energię elektryczną,cieplną, gaz i w inne paliwa, bieżące usuwanie ścieków, odpadów oraz opadów. Także:
utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym,
zapewnienie bezpiecznych i higienicznych warunków w obiekcie,
zagwarantowanie bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia niekorzystnych czynników przyrody (burzy, powodzi, wstrząsów, silnych wiatrów itp.) zagrażających życiu lub zdrowiu ludzi.
Nadzór właściciela lub zarządcy
Właściciele lub zarządcy nieruchomości zgodnie z prawem budowlanym mają obowiązek:
co najmniej jeden raz w roku sprawdzać stan techniczny budynku, jego elementów oraz wszelkich instalacji narażonych na wpływ atmosfery, instalacji służących ochronie środowiska oraz instalacji gazowych i przewodów kominowych,
okresowo co najmniej raz na pięć lat sprawdzać stan techniczny obiektu łącznie z mediami, w szczególności izolacji, uziemień, piorunochronów,
bieżącego reagowania na zagrożenia dla zdrowia i życia ludzi.
Przeglądy i kontrole muszą być przeprowadzone przez osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje, na przykład mistrza w rzemiośle kamieniarskim, osobę posiadającą uprawnienia budowlane w danej specjalizacji.
(...)
Pełny tekst artykułu jest dostępny w nr. 9/2008 miesięcznika Administrator.
Artykuł jest fragmentem książki W jak Wspólnoty Mieszkaniowe opublikowanej przez Wydawnictwo Wszechnica Podatkowa.
Zarząd czy zarządca?
Jak zorganizować wspólnotę w nieruchomości deweloperskiej? Kto miałby to zrobić? Już nowi właściciele mieszkań, czy może jeszcze deweloper? Komu i w jaki sposób powierzyć (zlecić) obowiązki administrowania (zarządzania) nieruchomością? Takie lub podobne pytania powinni zadać sobie wszyscy ci, którzy postanowili kupić od dewelopera, czyli na rynku pierwotnym, mieszkanie lub lokal użytkowy i odpowiedzialnie podchodzą do swojego majątku i wydatkowania swoich dużych pieniędzy. Często przecież z kupnem mieszkania wiąże się konieczność spłaty wieloletniego kredytu. Warto więc zainteresować się, kto będzie w praktyce zarządzał moim majątkiem!
(...)
Pełny tekst artykułu dostępny jest w nr. 6/2008 miesięcznika Wspólnota Mieszkaniowa.
Autorem artykułu jest Ryszard Kozłowski.
Rozliczenie dla lokalu właściciela
W celu wykonania jakiegokolwiek rozliczenia musi być prowadzona ewidencja i podany sposób jej prowadzenia oraz sposób wykonywania rozliczeń - regulamin rozliczeń we wspólnocie. Brak tych dokumentów powoduje, że we wspólnocie mogą wystąpić nieprawidłowości, a otrzymane przez właściciela lokalu rozliczenie jest niejasne.
Ustawodawca jasno określił w art. 22 ust. 3 pkt 10 ustawy o własności lokali - uwl (tekst jedn. DzU nr 80, poz. 903 z późn.zm.), kto ustala zakres i sposób prowadzenia ewidencji oraz rozliczeń we wspólnotach mieszkaniowych. Zapis ten jest przez nie rzadko stosowany, dlatego później wynikają poważne problemy, a nawet nadużycia. Ani zarząd wspólnoty, ani administrator nie mają prawa narzucić zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (za media zużyte w lokalach właścicieli lokali, za reklamy itd.). Takie prawo mają tylko właściciele lokali, a nawet mają obowiązek wynikający z art. 27.
(...)
Pełny tekst artykułu dostępny jest w nr 6/2008 miesięcznika Wspólnota Mieszkaniowa.
Autorem artykułu jest mgr inż. Ryszard Niedźwiecki.
Lokal bez właściciela
Śmierć członka wspólnoty mieszkaniowej to smutna sytuacja. Czasem może być jednak dla wspólnoty bardzo kłopotliwa, zwłaszcza gdy spadkobiercy nie wiedzą, jak wykazać swoje prawa do lokalu i pojawiają się problemy np. z głosowaniem na zebraniach wspólnoty. Inna jest sytuacja, gdy brak spadkobierców i nikt nie ponosi kosztów utrzymania lokalu oraz związanych z nim kosztów utrzymania części nieruchomości wspólnej.
Z całą pewnością należy stwierdzić, że zaległości za taki lokal i za utrzymanie części nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali - uwl) nie muszą pokrywać pozostali członkowie wspólnoty. Przepisy pozwalają bowiem rozstrzygnąć o zakresie odpowiedzialności spadkobierców za istniejące w chwili śmierci właściciela zobowiązania. Odpowiedzi należy szukać w kodeksie cywilnym w księdze czwartej Spadki.
Głosowanie
Jeżeli są spadkobiercy danego lokalu, tylko nie wiedzą, jak dowieść swoje prawa do niego lub też nie chcą podjąć żadnych kroków w tym kierunku (sytuacja, niestety, bardzo u nas powszechna, gdzie większość zwleka czasem po wiele lat z uregulowaniem spraw spadkowych), to mogą pojawić się problemy, np. z głosowaniem na zebraniach wspólnoty.
(...)
Pełny tekst artykułu znajduje się w nr. 6/2008 miesięcznika Wspólnota Mieszkaniowa.
Autorką artykułu jest Dorota Bąbiak-Kowalska.
Doskonalenie zawodowe w nowym stylu
Minister infrastruktury zlikwidował punktową klasyfikację kształcenia zawodowego zarządców nieruchomości. Obecnie każdy zarządca ma obowiązek odbyć 24 godziny doskonalenia zawodowego w ciągu roku na szkoleniach, seminariach lub kursach specjalistycznych. 27 maja 2008 r. weszło w życie nowe rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie stałego doskonalenia zawodowego przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości. (DzU z 2008 r. nr 80, poz. 475). Poprzednie rozporządzenie z 17 lutego 2005 r. utraciło moc.
Doskonalenie zawodowe zarządców nieruchomości od dawna budzi kontrowersje i praktyczne problemy. Organizacje zawodowe od lat podnoszą, że obowiązek stałego doskonalenia zawodowego zarządców w praktyce nie jest kontrolowany przez ministerstwo, dlatego utrzymywanie skomplikowanego systemu punktowego mijało się z celem.
(...)
Autorem artykułu jest Seweryn Chwałek.
Pełny tekst artykułu jest odstępny w nr 6/2008 miesięcznika Wspólnota Mieszkaniowa.
